18 червня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 120/16870/24, адміністративне провадження № К/990/50090/25 (ЄДРСРУ № 137520673) досліджував питання щодо права користування земельною ділянкою внаслідок найму будівлі або іншої капітальної споруди.
Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.
(!) У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.
Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.
Виходячи з наведеного, при укладанні договору найму об`єкта (споруди, окремої частини, ін.) презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такий об`єкт, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, в обсязі, необхідному для досягнення мети найму.
Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти (споруди, ін.), що передаються у найм. Крім того, норми, які встановлюють наведені правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.
Важливим є той факт, що надання наймачеві права користування земельною ділянкою є обов`язковим не тільки для сторін за договором оренди об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці, а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець.
Презюмується також, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.
Наведене правозастосування відповідає висновку Верховного Суду, викладеному у постановах від 22.07.2021 у справі № 640/19955/19, від 10.11.2023 у справі № 440/2474/20.
Окрім цього, слід враховувати, що передача нежитлових будівель в оренду не може розцінюватися як зміна фактичного орендаря земельних ділянок, розташованих під цими будівлями (06 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 420/35260/23, адміністративне провадження № К/990/30258/24 (ЄДРСРУ № 131595656).
ВИСНОВОК: З правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельними ділянками, розміщеними під об`єктами оренди незважаючи на відсутність окремо укладених договорів оренди відповідних земельних ділянок.
Матеріал по темі: «Установлення АЗС на бетонний майданчик»